近期不少新购房的业主打电话前来咨询：“为什么我所在小区的开发商代收的维修资金要比同时期开盘的其他小区多那么多，你们是不是搞双重标准？”。其实原因很简单，常州市根据国家建设部、财政部于2007年12月4日颁布的《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定，结合当时本市住宅建筑安装工程每平方米的造价，按照一定的比例重新确定了交存标准，在2008年3月24日出台了《关于调整常州市住宅专项维修资金交存标准的通知》（常房发[2008]32号，以下简称《通知》），并于即日执行。该《通知》明确了2008年3月24日前取得土地的住宅项目仍实行原标准，即业主按所购房屋面积35元/㎡交存，开放建设单位按小区总面积12元/㎡交存，而2008年3月24日后取得土地的住宅项目，按新标准交存：配备电梯的商品房，按所购房屋建筑面积120元/㎡交存，未配备电梯的，则按60元/㎡交存；配备电梯的经济适用房等保障性用房，按所购房屋建筑面积75元/㎡交存，不配备电梯的，其标准为50元/㎡。
因此，根据该《通知》精神，我们不难得出以下结论：
一、新旧交存标准是根据该住宅项目的开发商取得土地使用权的时点而不是小区开盘时间来选择的。在实践中，我们可以通过向开发商索取国有建设土地使用权转让合同，查看其签订时间来判断该如何交存维修资金：超过2008年3月24日签订的，按新标准交存，反之，则执行旧标准。
二、新标准体现了对今后小区电梯维护的重视和预判。也许有的业主要问，不是每月都在交0.4元/㎡的住宅电梯运行维护费嘛，为什么新标准还要划分这样明显的交存档次？因为住宅电梯运行维护费主要是包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等日常运行以及维护所发生的费用，并不包括电梯的大修（修理费用在1万元及以上的）和更新改造费用，而电梯属于共用设施设备，一旦发生较大故障，肯定要动用住宅专项维修资金。有鉴于此，新标准对配备电梯的住房确定了较高的交存标准，以保障电梯尤其是其部分重要零部件在使用期内老化后的运行维护。
三、新标准对住宅小区公建配套设施权属有了一个明确的界定，取消了旧标准中开发建设单位按小区总面积缴纳的12元/㎡的“小区共用设施维修基金”。笔者认为，既然小区共用设施设备是作为非营业性公建配套，归全体业主共有，那么其质保期后的维修维护成本理应由全体业主来承担，开发商只需按照新标准来缴纳其所拥有产权的房屋和营业性公建配套设施的维修资金即可，这样既保护了权利人的物权，又可以降低开发商的开发成本，有利于降低房价。
以上是我们对住宅专项维修资金的交存标准做的一个针对性的介绍，下一期我们将对安置房如何适用住宅专项维修资金的交存新标准进行详细探讨。 （房管中心 丁盛 ） |
